Asi těžko lze čekat, že růst cen nemovitostí, který sledujeme v posledních 4 letech bude nadále pokračovat stejným tempem. Pokud se navíc podíváme do historie, můžeme si všimnout, že jsme v podobné fázi jako před rokem 2008. Navíc tu ale máme další faktory, jako vývoj regulací a trhu hypotečních úvěrů a také zahájená obchodní válka USA.
Pojďme se nyní podívat na nejdůležitější faktory, které mohou přinést další nemovitostní krizi a pokles cen nemovitostí, zejména těch mimo pražských. Na závěr se podíváme na to, jak se na takovou událost připravit a jak díky krizi nepřijít o střechu nad hlavou.
Je důležité podotknout, že změny v cenách nemovitostí jsou běžným jevem. Na základě nejrůznějších faktorů pak může docházet ke zvyšování cen nemovitostí – jak domů, tak i bytů, a to po celém světě.
Jiné faktory mají ovšem vliv na změny průměrných cen bytů, domů a pozemků u nás, jiné zase ovlivňují průměrnou cenu domů v USA.
1. Sazby úvěrů rostou, první problémy mohou přijít do 2 až 3 let
V době nejnižších úrokových sazeb, banky rozdávaly hypoteční úvěry jako na běžícím pásu. Většině klientů však neradily, aby si vzali co nejdelší fixaci, v době historicky nejnižších sazeb. Naopak nejprodávanější fixace byly 3 až 5leté.
To znamená, že během 2–3 let těmto klientům skončí fixace s nízkou úrokovou sazbou a banky jim nabídnou ty aktuální. Ty se během následujících let mohou vyšplhat až k 5 % ročně, jako tomu bylo v letech 2007–2010, nebo v letech 2000–2003.
Podívejme se na to v číslech. Průměrná výše hypotečního úvěru v Česku je 2,138 mil. Kč se splatností 20 let. Průměrná cena bytu byla v roce 2017 cca 2,5 mil. Kč. Průměrný úvěr tak není na 100 % ceny nemovitosti, což je velký rozdíl oproti krizi v roce 2008.
Na druhou stranu, pokud jste si brali hypoteční úvěr ke konci roku 2016, kdy byly sazby historicky nejnižší, mohli jste klidně mít sazbu 1,49 % ročně.
To by při úvěru 2,138 mil. Kč znamenalo měsíční splátku 10.306 Kč na 20 let. Pokud vám banka navýší sazbu na 3,5 % (dnes jsme na cca 2,5 %), bude splátka tohoto úvěru 12.399 Kč měsíčně a v případě 5 % ročního úroku dokonce 14.109 Kč měsíčně.
Nárůst splátky tak může být až 40 % měsíční platby a to pro spoustu domácností s napnutým rozpočtem může znamenat skutečný problém.
2. Zvyšují se nároky na bonitu klienta a 75 % trhu nemá ani průměrnou mzdu
Od října 2018 budou platit přísná omezení na bonitu klienta a celkovou výši úvěru, kterou budou moci banky klientům poskytnout. Jedná se sice o logické opatření, které by měl stejným způsobem každý žadatel dodržovat zcela automaticky.
Realita je však taková, že kvůli vysněnému vlastnímu bydlení jsou lidé ochotní brát si úvěry na které nemají a držet svůj rodinný rozpočet doslova na hranici únosnosti a v některých případech dokonce za touto hranicí.
Od října budou platit tyto nová omezení ze strany ČNB. Výše dluhu žadatele o hypotéku by nově neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. Žadatel by měl současně na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 procent svého měsíčního čistého příjmu.
Veškerá omezení hypoték ze strany ČNB mají podobu doporučení bankám, protože dosud neexistuje zákon, jímž by si centrální bankéři mohli tato pravidla vynutit.
3. Ceny nemovitostí vyrostly o 107 % od roku 2014, před poslední krizí v roce 2008 vyrostly o 125 % za 8 let
Více o tom, jak se mohou vyvíjet ceny nemovitostí v příštích letech nám může napovědět pohled do nedávné historie. Data jsou zpracována z ČSÚ a je v nich vidět potenciál dalšího růstu, ale i potenciálního propadu, který můžeme v příštích letech očekávat.
Samozřejmě nelze zkopírovat historii a vytvořit přesný odhad budoucnosti, ale můžeme si udělat představu o přibližných scénářích. Jak se vyvíjely ceny 1 m2 od roku 1998 do roku 2017? Co se dělo s cenami nemovitostí v době krize a po ní?
Průměrné ceny bytů v Česku za 1 m2 vzrostly od roku 2000 do roku 2017 o více než 190 %, zatímco inflace za stejné období vzrostla o cca 40 %. Největší nárůst jsme přitom zaznamenali až v posledních letech. Z pohledu zhodnocení finančních prostředků je investiční nemovitost efektivní příležitostí k výdělkům.
Vývoj cen bytů v Praze je zcela jiná pohádka ovlivněná zejména nedostatečnou výstavbou. Díky tomu, že dnes trvá téměř 10 let, než developer od prvních plánů kopne do země a začne stavět, staví se nejen 10 let staré projekty, ale také se jich staví cca polovina, než by bylo potřeba pro uspokojení poptávky.
Tak jako v minulé krizi nelze v Praze čekat výrazný pokles cen bytů. Po krizi v roce 2008 klesly ceny bytů v Praze o cca 5–8 % během 3 let, zatímco ve zbytku republiky jsme se v průměru dočkali poklesu až o 30 %.
Nutno podotknout, že nejohroženější jsou ceny bytů. Ceny rodinných domů a pozemků jednak nerostou takovým tempem jako v případě bytů a také v době krize nikdy nespadly tak výrazně jako ceny bytů.
V grafu od ČSÚ můžeme sledovat vývoj průměrných cen bytů, stavebních pozemků, rodinných domů a inflace od roku 2000. Rok 2000 slouží jako výchozí hodnota rovna 100 %.
Rady na závěr
Existuje několik možností, jak se ochránit. Zde je pár rad na závěr.
Budovat rezervy v době konjunktury a nízké nezaměstnanosti
Pokud se vrátíme k příkladu z bodu 1, v nejhorším případě vzroste výše splátky průměrného úvěru 2,138 mil. Kč o 3.803 Kč měsíčně. Po poslední krizi trvala doba vyšších úroků cca 3 roky. To by znamenalo mít navíc připraveno cca 137.000 Kč rezervu.
Jak takovou rezervu vybudovat? Odkládejte ideálně 50 % výše současné měsíční splátky pro případnou krizi a dobu vysokých sazeb na spořicí účet. Pokud se vám zvýšení sazeb a následně i splátek vyhne nebo nebude tak výrazné, budete moci rezervu využít dle vlastního uvážení. V opačném případě nebudete mít finanční problémy i pokud se vám splátky zvýší o 40 %.
Fixovat sazbu až 3 roky dopředu a zajistit si tak nižší nárůst splátek
Některé banky dnes umožňují zafixovat si dnešní úrokové sazby (průměrně 2,5 % ročně) až na 3 roky dopředu. Tímto jednoduchým „trikem“ si zajistíte výrazně nižší nárůst splátky v době, kdy vám vaše současná banka nabídne úroky výrazně vyšší. Pravděpodobnost že budou úroky během 2–3 let přesahovat 3,5 % se dnes blíží 100 %.
Buďte připravení a vyjednejte si lepší podmínky již dnes. Pokud nejste v těchto věcech zběhlí, využijte služeb profesionála.
Od roku 2008 se věnujeme široké škále témat s důrazem na finance, investování a podnikání. Články píšeme srozumitelně, abychom každému čtenáři pomohli objasnit i ta nejsložitější témata. Autor vystudoval ekonomii a management.
