Investice do nemovitosti – problémy s provozními náklady a náročností

Při rizicích investic do nemovitosti zpravidla nedosáhneme výnosu vyššího než u mnohých dividendových akcií. Ano, najdeme lokality, kde lze dosáhnout vyššího výnosu, ale za cenu vysoké rizikovosti neplatičství.

Navíc jsou většinou spojeny s dojížděním. Takže pokud budete jezdit vymáhat nájemné z Prahy do Ústeckého kraje, kde jste narazili na super-levné byty, počítejte s tím, že projezdíte spoustu peněz a přijdete o hromadu času aktivitou, která asi nebude patřit k vašim oblíbeným kratochvílím.

Opravy

Každá nemovitost potřebuje údržbu a opravy. Ty nejsou levné a sníží již tak nevalný výnos z nemovitostí. A to nemluvíme o situaci, kdy nájemník byt zničí.

Částečnou prevencí jsou pravidelné prohlídky bytu, které si jako pronajímatel vymíníte ve smlouvě.

Časová náročnost

S nájemním bytem jste si pořídili vlastně takový malý podnik. Musíte najít nájemníka, řešit věci kolem správy bytu a domu, chodit na schůze SVJ, podávat daňové přiznání, občas je nutné něco zařídit v úředních hodinách, takže se musíte uvolnit v práci. Jak je uvedeno předchozím odstavci, byt zpravidla vyžaduje údržbu, nájemník se vám zpravidla o něj příliš pečlivě starat nebude.

Na některé věci si můžete sjednat lidi, ale to vás bude stát peníze, ať již vydané hotově nebo se vám o ně fakticky sníží výnos z nájemného. Ano, můžete mít štěstí na bezproblémové nájemníky a dům i byt. Pak můžeme mluvit o pasivním příjmu.

Často to tak ale nebývá a vy trávíte hodiny řešením nepříjemností při nízkém výnosu. Jaký to rozdíl oproti akciím, kde naprostou většinu potřebných úkonů vyřešíte v klidu od počítače.

Ceny bytů už (moc) nerostou

Finanční krize z roku 2008 definitivně ukončila dlouhé období, kdy ceny bytů rostly dvouciferným procentem ročně. Do roku 2007-8 mělo určitě smysl mít byt i na pronájem. Případnou provozní ztrátu hravě vyrovnal nárůst hodnoty bytu.

Podobným tempem ale v prvním desetiletí rostl i index pražské burzy. Ale budiž. Máte rádi cihly… Bytová nouze je však pryč. V uplynulých letech ceny bytů spíše klesaly, v některých lokalitách i o více než 70%.

A pokud se sem v budoucnosti nenasunou ve velkém solventní cizinci, pak nelze počítat s růstem cen bytů o více než (spíše nižší) jednotky procent ročně. Jinými slovy, pokud moře nezatopí polovinu Nizozemska, pak byt kvůli růstu ceny zřejmě není radno kupovat.

Závist

Toto bych nepodceňoval. Jako majitel bytu na pronájem budete pro většinu spoluobčanů taková malá česká „kapitalistická svině“. Závist může mít mnoho podob. Nemusí hned jít o obcházení auta korunou, stačí třeba jenom nepříjemné žádosti o půjčku. Vždyť jste přece bohatí.

U držení akcií nemusí nikdo vědět, že nějaké vůbec máte. Pokud ano, málokdo si spočítá nebo se domákne, kolik peněz v nich držíte. A v pozici malého akcionáře spíš budete vnímáni jako chudáčci, kterým ten Kellner, Bakala a další ubližují. Anebo maximálně budete jen za blázny.

Nepřesvědčil jsem vás? Nevadí. Pak si dejte pozor na tyto věci:

Fond oprav

Může být 500, ale i 5000 Kč. Takový fond oprav značně zahýbá vaší kalkulací pro zisk z pronájmu. Určitě si zjistěte před koupí jeho výši. Také si zjistěte, kolik je v něm naspořeno a jaké opravy se plánují. To vše vám ale nezaručí, že se fond oprav nebude zvyšovat.

Byt s ústředním topením? Raději ne.

Kupte raději byt, kde lze platbu za vytápění a ohřev vody přepsat na nájemníka. To u panelákových bytů s ústředním topením zpravidla nejde, a pokud by šlo, tak stejně pravidla SVJ vesměs stanovují, že dluhy za služby, tedy i vytápění, jdou na vrub bytové jednotky a po určitém čase zakládají SVJ zástavní právo k jednotce.

Jinými slovy, je lepší koupit byt, kde vám ze služeb zůstane „na hrbu“ jenom studená voda. Je to lepší než sponzorovat neplatiči kompletní služby.

Nájem zvedej, jsi domu majitel

Ideální je si koupit rovnou celý činžovní dům, což je samozřejmě finančně značně náročné. Pak máte větší šanci věci pronájmu ovlivňovat, ale mnohá rizika zůstávají.

Nemovitostní alternativa

Jako protiváhu pronájmu bytů bych postavil pronájem garáží či nebytových prostor. Pokud do garáže zainvestujete dobře, jinými slovy koupíte výhodně garáž, o jejíž pronájem je zájem, pak spousta problémů odpadá. Vstupní částka je podstatně nižší.

Neplatičství je méně časté a méně rizikové. Neplatiče v tomto případě nechrání žádný zákon a nechávat v garáži auto a neplatit za ní, to udělá skutečně málokdo. Výnos z pronájmu bývá také vyšší.

Co se týče nebytovek je rozdíl, pokud uděláte virvál u dveří bytu nebo před zákazníky obchodu. Samozřejmě, někdy lze navštívit neplatiče v zaměstnání a přičinit se o to, že jeho kolegové budou vědět, že dluží.

Akce Dlužík byla sice nákladná, ale i já uznávám, že za tu srandu to možná i stálo. Problém je, že neplatič často o práci přišel nebo ji vykonává v terénu, kde jej buď nedoženete anebo je to neplatiči jedno.

Jako dobrou variantu investování lze doporučit dlouhodobý investiční produkt na Portu. Jde o produkt spoření na stáří, který je podporovaný státem. Nabízí proto daňové zvýhodnění i příspěvky zaměstnavatele.