Fenomén stárnutí populace a investice do nemovitostí

Současným světem hýbe velké množství trendů. Některé lze snadno identifikovat, jiné hůře. Jeden představuje hrozbu, další pozitivní změnu. Na základě některých z nich lze postavit investiční nápady či odhalit nové příležitosti.

Jedním z rizikových trendů současnosti je bezpochyby stárnutí populace, které v některých státech znamená do budoucna vážný ekonomický i sociální problém.

Stárnoucí populace

Stárnutí populace je důležitým demografickým trendem, který probíhá po celém světě a je významným tématem diskusí v populačních a zdravotnických vědách. Označuje nárůst podílu populace starší 65 let. Očekává se, že tento trend dosáhne svého vrcholu v příštích desetiletích v důsledku čtyř hlavních faktorů: prodloužení délky života, snížení porodnosti, zvyšování věku prvorodiček a migračních trendů.

Vzhledem k tomu, že se průměrná délka života díky lepšímu přístupu ke zdravotní péči a lepším životním návykům stále prodlužuje, bude se zvyšovat počet osob, které dosáhnou důchodového věku. S růstem míry porodnosti ve většině společností navíc ženy rodí méně dětí, což přispívá ke stárnutí populace. Kromě toho se zvyšuje i věk, kdy se lidé stávají rodiči, protože stále více lidí odkládá založení rodiny.

To znamená, že starší generace žijí déle, avšak mladší generace nepřibývají stejným tempem, což přispívá ke stárnutí populace. V neposlední řadě mohou stárnutí populace ovlivnit trendy mezinárodní migrace, neboť přistěhovalci bývají mladší než průměrná populace, zatímco emigranti bývají starší, čímž se populace neúměrně vychyluje ve prospěch starších osob.

Definice trendu

Ve světě módy je trend definován jako styl nebo vzhled oblečení, líčení, bytových dekorací a dalších aspektů osobního životního stylu, který je populární v určitém časovém období a v určité oblasti světa. Ve světě finančních trhů se trendy týkají směru a rozsahu pohybu akcií v daném časovém rámci.

Módní a finanční trendy spolu silně korelují. Růst cen akcií je často považován za ukazatel ekonomického růstu a lidé často investují do určitých akcií nebo módních předmětů na základě předpokládané úrovně výkonnosti trhu a aktuálního trendu.

V oblasti technologií lze trendy použít pro označení aktuálního a často krátkodobého a populárního vývoje v oblasti informačních a komunikačních technologií. Například trendy v oblasti chytrých telefonů mohou zahrnovat vznik nových softwarových platforem a mobilních technologií nebo vznik nových možností sdílení obsahu.

Ve všech případech trendy odkazují na obecné směřování trhu a na to, jak tento posun ve směřování ovlivňuje technologické prostředí.

Definice trendu se neustále vyvíjí a každý den se objevují nové trendy. Módní, finanční a technologické trendy se sice mohou v průběhu času měnit a proměňovat, ale klíčem k udržení náskoku je pochopení současného prostředí a toho, co je aktuálně trendy.

Senior Housing Properties jako příležitost

Společnost Senior Housing Properties Trust (SNH) sídlící v americkém státě Massachusetts podniká v oblasti pronájmu nemovitostí. Jedná se o společnost typu REIT (Real Estate Investment Trust), což je obdoba nemovitostního podílového fondu.

REIT v USA podléhají zvláštním regulatorním opatřením (např. povinnost rozdělit 90 % zisku mezi akcionáře), díky nimž nabízejí vysoké dividendové výnosy. Představují tak velmi zajímavou a likvidní investici do nemovitostí.

Majetek Senior Housing Properties, celkem 428 položek o hodnotě téměř 8 miliard dolarů, je alokován po celých Spojených státech. Jedná se zejména o domy určené pro starší a nemocné občany (cca. 40 % portfolia), dále zdravotnická, administrativní či výzkumná centra a zařízení (55 %).

Co je REIT?

Realitní investiční fond (REIT) je druh cenného papíru, který investuje do nemovitostí přinášejících výnos. REITs umožňují investorům přístup k investicím do nemovitostí, aniž by museli nakupovat fyzické nemovitosti. Poskytují také způsob, jak diverzifikovat portfolio nad rámec akcií a dluhopisů.

REITs mohou investovat do různých investic do nemovitostí, jako jsou rezidenční nebo komerční nemovitosti, REO (nemovitosti ve vlastnictví), více bytové domy, skladovací zařízení, hotely, maloobchodní centra, kancelářské budovy a další.

Mohou být veřejně obchodovatelné na burzách cenných papírů nebo mohou být v soukromém vlastnictví. REIT nejsou aktivně spravovány a pasivní investoři nemusí o investicích rozhodovat.

REITs umožňují investorům těžit z příjmů generovaných investicemi do nemovitostí. Některé REIT se mohou například specializovat na kancelářské budovy a zájemci z řad investorů mohou koupit akcie tohoto REIT a získat část příjmů z pronájmu.

Podobně REIT, které se specializují na nákupní centra nebo hotely, nabízejí investorům možnost těžit z výnosů, které tyto podniky generují. Kromě toho, protože REIT musí vyplácet 90 % svých zdanitelných příjmů akcionářům, může to zvýšit pravidelný příjem do jejich portfolia.

REITs jsou považovány za jednu z bezpečnějších investic, protože jsou relativně chráněny před poklesy trhu. Protože jsou investovány do hmotných, fyzických aktiv, poskytují investorům takovou míru jistoty, kterou jiné investice nemusí být schopny poskytnout. Kromě toho mohou investoři těžit z profesionální správy spojené s REIT.

Celkově mohou REITs investorům nabídnout skvělý způsob diverzifikace portfolia a zvýšení příjmů. Je však důležité prozkoumat potenciální rizika a výhody, které s sebou investice do REITs přinášejí, protože nejsou vhodné pro každého investora.

Stárnutí populace v USA

Při investicích do nemovitostí určených pro seniory vychází SNH z jasného trendu – počet lidí nad 85 let roste rychleji než zbytek populace v USA. Do roku 2030 bude představovat zhruba 20 % obyvatel.

Není divu, že poptávka po bydlení na stáří již teď přesahuje nabídku. V USA totiž každý den přibude 10 000 čerstvých pětašedesátníků.

Investice do nemovitostí

Investice do nemovitostí jsou takové investice, kdy jednotlivec nebo společnost získá nemovitost nebo pozemek s očekáváním, že bude generovat příjem, a to buď prostřednictvím nájemného, zvýšení hodnoty nebo obojího. Tento typ investic je obvykle považován za dlouhodobou investici a může být lukrativním způsobem, jak zvýšit své bohatství.

Často zahrnují kombinaci dluhu a vlastního kapitálu. Dluhové investice spočívají v tom, že si investor vezme úvěr na nákup nemovitosti, kterou pak pronajímá nebo prodává. Kapitálové investice naproti tomu zahrnují vlastnictví nemovitosti, kterou investor následně pronajímá nebo jinak využívá jako zdroj příjmů.

Investice do nemovitostí mohou mít mnoho podob, od koupě domu až po investici do komerčních budov nebo koupi pozemku za účelem výstavby.

Investoři před rozhodnutím o investici obvykle analyzují výnosnost nemovitosti a zvažují faktory, jako je stabilita místní ekonomiky, místní daně, poptávka po pronájmech, sazby nájmů nemovitostí, potenciální růst zhodnocení, potenciální náklady na údržbu a potenciální příjem z daní nebo krátkodobých pronájmů.

Je důležité si uvědomit, že investice do nemovitostí nejsou bez rizika. Může dojít k nepředvídané změně na místním trhu, která může ovlivnit hodnotu nemovitosti nebo potenciál příjmu. Při investování do nemovitostí je důležité provést náležitou prověrku a znát trendy a podmínky na trhu.

Investice do nemovitostí navíc vyžadují velké množství kapitálu a investoři by si měli být vědomi značných rizik a nákladů spojených s rozsáhlými investicemi.

Celkově jsou investice do nemovitostí dobrým způsobem, jak generovat příjem a zvýšit své celkové bohatství. S pečlivým průzkumem, náležitou péčí a porozuměním podmínkám a trendům na místním trhu by měl být investor schopen realizovat výhodnou investici do nemovitostí.

Výdaje na zdravotní péči

Dalším důkazem nastoleného trendu jsou výdaje na zdravotní péči. Ty rostou v USA stabilním tempem, cca. 5 % ročně. V příští dekádě však mají zrychlit o jeden procentní bod. Tyto údaje dokreslují příběh a potenciál společnosti.

Pronájem domů pro seniory

Senior Housing Properties vlastní a pronajímá operátorům pro tento účel 297 nemovitostí v 39 státech USA. Jedná se jak o pronájem bytových jednotek seniorům, tak o domy poskytující kompletní péči a asistenci.

Pronájem budov ve zdravotnictví

Senior Housing Properties pronajímá též budovy biotechnologickým firmám, výrobcům zdravotnických pomůcek, soukromým klinikám a nemocnicím. Obsazenost majetku je zhruba 86 %. Smlouvy o pronájmu jsou většinou dlouhodobé, souhrnně končí v průměru za více než 7 let.

Největším zákazníkem je společnost Vertex Pharmaceuticals, od ní plyne více než čtvrtina příjmů, přičemž smlouva jí vyprší až v roce 2028.

Senior Housing Properties: Potenciální investice a rizika

Poslední tři roky přinášel Senior Housing Properties konstantní dividendový roční výnos 1,56 USD na akcii což při současné ceně (15 USD za akcii) je velmi zajímavých 10 %.

Rizikem by však mohla být struktura podnikání. SNH využívá pro správu portfolia externí společnost, RMR Group. Ta si účtuje poplatky na základě objemu svěřených aktiv. Dochází tak ke konfliktu zájmů mezi správcem a akcionáři. Trust v posledních letech svůj majetek téměř zdvojnásobil, bez výrazného nárůstu výnosů pro akcionáře.

Podmínky realitního trhu neumožňují akciím SNH závratný růst. Také u zisku firmy je předpokládán pouze mírný nárůst – konsensus EPS pro rok 2017 je 1,9 USD, současná hodnota – 1,82 USD.

Akcie Senior Housing Properties je ze své podstaty spíše konzervativní investice navázaná na potenciál zdravotnického sektoru a ve dlouhodobém výhledu též na trend stárnoucí populace v USA.